03.04.2017 г. Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего?

Человеку, не понаслышке знакомому с процессом приобретения или продажи недвижимости, известно, что «квартирный вопрос» способен утомить даже самого искушенного и выносливого.  Непростая процедура продажи квартиры еще больше усложняется, когда заботливыми родителями, бабушками/ дедушками была подарена доля несовершеннолетнему в недвижимости

Сложность такой процедуры состоит в ряде нюансов, которые необходимо учесть. Рассмотрим их поэтапно:

1 этап. Подготовительный.

Главным правилом сделки с продажей жилплощади, где живут и зарегистрированы дети, является запрет на ущемление их прав. Рассмотрением этого вопроса занимаются органы опеки и попечительства, которые в результате выносят решение. 

Таким образом, перед обращением в органы соц. опеки и попечительства нужно:

• Предоставить ребёнку долю жилплощади в любом другом месте. Это может быть бабушкина или дедушкина квартира, естественно, при их согласии. Данный вариант подходит, когда вы продаете квартиру, но не хотите приобретать новую.
• Оформить равноценную долю в новой приобретенной квартире.

Кроме того, рекомендуем узнать у  органов соц. опеки и попечительства перечень документов, необходимых для получения разрешения, т. к. он может различаться в зависимости от региона, населенного пункта.

2 этап. Подача документов в органы соц. опеки и попечительства

Получение разрешения органов опеки и попечительства необходимо, пока ребёнок не достигнет совершеннолетия, т. е дееспособного возраста.
Однако, следует помнить, что дееспособность может наступить раньше – в 16 лет в результате эмансипации, предусмотренной ст. 21, 27 ГК РФ. В таких случаях сделку можно осуществить уже без присутствия и разрешения органов опеки.

Как правило, оба родителя или опекуна должны присутствовать при процессе получения разрешения. В случае, если один из представителей ребёнка не может присутствовать ввиду развода,  несогласия на реализацию доли ребёнка, или о его дислокации никому неизвестно, то дело переводится в суд.
Если второй представитель отсутствует по иным причинам (командировка, пребывание в другом городе), то вполне достаточно будет его нотариально заверенного письменного разрешения.
В случаях, если представитель умер, лишен родительских прав, признан безвестно отсутствующим, то нужно заранее подготовить свидетельство о смерти либо решение суда.

Обычно для получения разрешения о продаже доли несовершеннолетнего нужно предоставить следующие документы:

• паспорта родителей;
• паспорт ребенка /свидетельство о рождении ребёнка (оригинал, копия);
• документы на покупку жилья, устанавливающие, что ребенок получит свою долю в приобретаемой квартире;
• письменное заявление от продавца квартиры;
• свидетельство о браке либо расторжении брака;
• документы на продаваемое жильё;
• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• согласие на реализацию, заверенное у нотариуса; 
• нотариальное разрешение на продажу жилья, данное законным представителем детей;
• выписки с лицевого счёта обеих квартир;
• выписки из домовой книги продаваемого и приобретаемого объектов;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• договор на покупку нового жилого объекта недвижимости.

3 этап. Рассмотрение и вынесение решения органами соц. опеки и попечительства.

На что обращают внимание органы соц. опеки и попечительства при вынесении решения:

Положительно на решение могут повлиять следующие факторы: улучшенная инфраструктура возле нового места жительства, хорошая экологическая обстановка,  наличие более высокооплачиваемой работы для родителей.

Органы опеки и попечительства вправе отказать и не выдать разрешение на продажу квартиру в случаях:

• оформление нового жилья на несовершеннолетнего ребенка отдельно от родителей;
• доля собственности в новой квартире для ребенка будет меньше, чем в продаваемой квартире;
• в новой квартире, доме отсутствует система коммуникации (вода, электричество);
• новое жилье не достроено;
• слабо развита окрестная инфраструктура;
• сделка представляет собой не продажу квартиры, а её дарение;

Сроки рассмотрения.

Разрешение органов опеки должно быть выдано через две рабочих недели после подачи заявления. В документе будет чётко указан адрес жилплощади, которая продаётся, и адрес приобретаемого взамен жилья. После этого все проживающие в квартире должны быть из неё выписаны

При положительном ответе, наступает 4 этап

Сделка по продаже жилья  уже осуществляется в общепринятом порядке: 

• Составление договора купли-продажи;
• Подписание акта приёма-передачи недвижимости;
• Регистрация права собственности;
• Одновременная продажа и приобретение жилья;
• Регистрация собственника по новому месту жительства, в том числе и детей;
• Передача органам опеки копий договоров и подтверждение, что ребенок собственник доли жилплощади, а значит, его права не были нарушены.